De huidige pachtregels
Sinds 2007 kennen we 2 hoofdvormen van pacht: reguliere pacht en geliberaliseerde pacht. Beide hebben hun eigen kenmerken, en hun beperkingen.
Een reguliere pachtovereenkomst sluit je af voor 6 of 12 jaar. De overeenkomst wordt automatisch verlengd, tenzij de verpachter een wettelijke opzeggingsgrond heeft. En die zijn er maar weinig. Bovendien hebben opvolgers vaak het recht om de pacht voort te zetten. Voor veel verpachters is dat een doorn in het oog, zeker omdat er ook nog een maximale pachtprijs per hectare geldt. Die prijs ligt relatief laag, waardoor reguliere pacht financieel weinig aantrekkelijk is.
Geliberaliseerde pacht biedt meer flexibiliteit. Bij overeenkomsten tot maximaal 6 jaar kunnen pachter en verpachter zelf afspraken maken over de inhoud én prijs. Omdat het flexibeler is, kiezen veel partijen voor deze vorm. Tegelijk zien we dat er in de praktijk ook vaak wordt gekozen voor informele afspraken, zoals mondelinge overeenkomsten of een grondgebruikersverklaring. De keuze hiervoor hangt vaak samen met de fiscale gevolgen van (langdurige) verpachting.
Fiscale hobbels bij langdurige verpachting
Bij langdurige verpachting loop je tegen fiscale beperkingen aan. Dit geldt vooral bij:
- Landbouwvrijstelling: Bij langdurige verpachting (zonder vruchtwisseling) vervalt de landbouwvrijstelling. De waardestijging van de grond over de periode van de verpachting wordt dan belast bij verkoop of overdracht.
- Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR): Sinds 1 januari 2024 geldt de BOR niet meer voor onroerende zaken die worden verhuurd of verpacht. Uitzondering: bij een teeltpachtovereenkomst blijft de BOR van toepassing. Die mag je echter alleen gebruiken voor één- of tweejarige teelten waarbij vruchtwisseling noodzakelijk is. Denk aan bollen, lelies en pootaardappelen. Voor gewassen als gras of mais is teeltpacht geen optie.
Voorbeeld uit de praktijk: pacht en de BOR
Stel: een akkerbouwer en een melkveehouder ruilen grond. De akkerbouwer teelt aardappelen op het land van de melkveehouder. Dat mag onder een teeltpachtovereenkomst. De melkveehouder behoudt in dat geval het recht op de BOR.
Maar andersom geldt dit niet. De melkveehouder gebruikt de grond van de akkerbouwer als grasland. En daarvoor mag je géén teeltpachtovereenkomst afsluiten. Daardoor raakt de akkerbouwer het fiscale voordeel kwijt. Draagt hij zijn bedrijf over of komt hij te overlijden? Dan mag de BOR niet worden toegepast op dat stuk verpachte grond.
Nieuwe pachtregels: meer vrijheid en focus op de lange termijn
In een recente kamerbrief heeft de staatssecretaris van Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur zijn plannen voor herziening van de pachtregelgeving toegelicht. Hieruit blijkt hoe de nieuwe pachtvormen eruit gaan zien én dat er meer ruimte komt voor langdurige pacht en duurzaamheidsafspraken.
Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?
- Voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten vervalt de verplichte pachtprijstoetsing. Verpachter en pachter bepalen samen de prijs, mét indexering.
- Er komt een nieuwe pachtvorm: duurzame langlopende pacht. Deze heeft een minimale looptijd van 24 jaar, en de pachtprijs is vrij.
- Geliberaliseerde pacht verdwijnt en maakt plaats voor een kortlopende pacht van maximaal 12 jaar. De systematiek voor deze pachtprijstoetsing moet nog verder worden uitgewerkt, maar het zal gaan om prijstoetsing via een progressief stelsel: hoe korter de pacht, hoe lager de toegestane prijs. Dit moet langdurige pacht stimuleren en korte pacht juist minder aantrekkelijk maken.
De regels voor teeltpacht blijven grotendeels ongewijzigd. De fiscale beperkingen rondom de BOR blijven helaas dus bestaan. Wel komt er een zogenaamde negatieflijst met gewassen die niet onder de teeltpachtovereenkomst vallen.
Duurzaamheidsafspraken: meer ruimte in de wet
Steeds meer verpachters willen duurzaamheidsvoorwaarden opnemen in pachtovereenkomsten. De huidige wetgeving biedt hiervoor weinig ruimte. De staatssecretaris wil een positieflijst opstellen met duurzame voorwaarden. Deze mag je wél standaard opnemen in een pachtovereenkomst. Denk aan afspraken op het gebied van duurzaam bodembeheer, landschap, natuur en waterkwaliteit.
Partijen kunnen duurzaamheidsafspraken ook opnemen in een bestaande pachtovereenkomst, zolang ze het daar allebei over eens zijn. Daarna passen ze de pachtprijs aan de nieuwe situatie aan. Leidt de afspraak tot minder opbrengst voor de pachter? Dan ligt een verlaging van de pachtprijs voor de hand.
Langdurige pacht wordt aantrekkelijker
De voorgestelde herziening van het pachtstelsel lijkt een stap in de goede richting. Doordat de overheid de prijstoetsing bij langlopende pacht loslaat en een prijsmaximum invoert bij kortlopende pacht, wordt het voor verpachters financieel interessanter om grond langdurig te verpachten.
Toch blijven er voorlopig fiscale belemmeringen bestaan, al zou het ons niet verbazen als de landbouwvrijstelling op termijn wordt afgeschaft.
Meer weten?
Wil je weten wat de nieuwe pachtregels voor jouw bedrijf betekenen? Of heb je vragen over de fiscale gevolgen van langdurige verpachting? Neem dan contact op met Annelou Olde Beverborg of een andere Countus agro-adviseur.
