Huidige situatie (2026–2027)
Op dit moment valt een vakantiewoning onder box 3 en wordt deze gezien als vermogen. Daarbij kijkt de Belastingdienst niet naar de werkelijke opbrengst van de woning, maar naar een fictief rendement dat wordt berekend over de WOZ-waarde.
In de praktijk betekent dit het volgende:
- Je betaalt geen belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten van de vakantiewoning.
- Ook jaarlijkse waardestijging van de woning wordt niet direct belast.
- De waarde op 1 januari van het belastingjaar is bepalend voor de heffing.
Wel is de belastingdruk de afgelopen jaren toegenomen. Dat komt doordat het forfaitaire rendement voor vastgoed is verhoogd.
Is je werkelijke rendement lager dan het fictieve rendement? Dan kun je mogelijk tegenbewijs leveren. Daarmee kun je aantonen dat je daadwerkelijke rendement lager is dan waar de Belastingdienst van uitgaat.
Nieuwe wetgeving (verwacht vanaf 2028)
De overheid wil het box 3-stelsel aanpassen. In het nieuwe systeem moet niet langer een fictief rendement centraal staan, maar het werkelijke rendement dat je met je vermogen behaalt. De Tweede Kamer heeft inmiddels ingestemd met deze plannen.
Voor eigenaren van vakantiewoningen kan dat betekenen dat:
- huurinkomsten belast worden,
- kosten aftrekbaar worden,
- en waardestijging bij verkoop wordt belast.
Daarnaast wordt gekeken naar een jaarlijkse heffing op basis van de WOZ-waarde. Hoe die precies wordt vormgegeven, kan afhankelijk zijn van bijvoorbeeld het gebruik van de woning en de mate waarin je deze verhuurt.
Let op: de plannen zijn nog niet definitief. De Eerste Kamer moet nog instemmen met het wetsvoorstel voor de nieuwe box 3-heffing vanaf 2028.
Moet je straks jaarlijks belasting betalen over waardestijging?
De kernvraag blijft: ga je straks jaarlijks belasting betalen over de stijgende waarde van je vakantiewoning?
Het korte overzicht:
Nu (2026): Nee. Je betaalt geen belasting over de jaarlijkse waardestijging.
Straks (vanaf 2028): Gedeeltelijk. De waardestijging wordt in ieder geval belast op het moment dat je verkoopt.
Of er ook belasting komt over ongerealiseerde waardestijging – dus een stijging op papier zonder verkoop – is nog niet zeker. Op dit moment lijkt het niet waarschijnlijk dat je jaarlijks belasting betaalt over die papieren winst.
Conclusie
Voor eigenaren van vakantiewoningen kan er de komende jaren behoorlijk wat veranderen. Een jaarlijkse belasting op waardestijging bestaat op dit moment nog niet.
Wel lijkt het box 3-systeem te verschuiven naar een model waarbij het werkelijke rendement centraal staat. Daarbij kunnen huurinkomsten, kosten en waardestijging bij verkoop een grotere rol gaan spelen.
Heb je een vakantiewoning of denk je erover om te investeren in recreatief vastgoed? Dan is het verstandig om nu al te kijken wat de nieuwe regels mogelijk voor jou betekenen.
Meer weten?
Twijfel je wat de nieuwe box 3-regels betekenen voor jouw vastgoed of vermogen? Neem gerust contact op met Jeroen Timmermans of een andere belastingadviseur van Countus. We denken graag met je mee.
